房子还能不能买，算算这些账就知道

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「院子杂谈」

 文 | 院子

                                     编辑 | 院子

最近地产中介圈有几个炸裂的信息。

第一个信息是北京的蜂鸟家园，对口北京排名前三的小学--中关村三小，作为北京顶级学位房，曾经在2021年以985万成交一套44平的老破小。2023年末，同小区一套55平的成交价才617万。也就是说，按照每平方的单价，这个小区下降了50%。

第二个信息是在24年2月底，北京南二环的西罗园的房子，成交价3万9。

第三个信息是上海中环附近的老破小，去年还是300万的房子，最近破了200万。

这些凶狠的抛盘，正拷问着很多人，房子到底还能不能买？

要回答好这个问题，不妨先算算房产账： 一平米的房价里，开发商到底赚走了多少钱?

这笔账主要分7大部分：

1、楼面价

2、建筑成本

3、税费

4、资金成本

5、销售成本

6、运营成本

7、开发商利润

一、楼面价

影响楼面价的核心因素有三个：土地价格、项目容积率、公共配套占比。

◆土地价格是土地的拍卖价格。

◆项目容积率是一亩土地能建多少平方米的房子。比如，容积率为1.5，就是每亩土地可以建666.6ⅹ1.5=1000平方米的房子。

一般而言，容积率的标准划分如下：

独立别墅为0.2-0.5%

联排别墅为0.4-0.7%

6层以下的住宅为0.8-1.2

11层住宅为1.5-2.0

18层住宅为1.8-2.5

19层以上住宅为2.4-4.5

◆公共配套比是公共配套建筑占多少用地。比如公共配套占比为10%，就是开发商买回来的地，10%用来建公共配套，90%的可以建房子。

假如是1000万一亩买回来的地，容积率为1.5，公共配套占比为10%，那么，这个小区的楼面价是：1000万元/亩÷(666.67平米/亩ⅹ1.5)÷90%=1万元/平米。

综合起来，楼面价大约占房价的31%。

二、建筑成本

总建筑面积包括地上建筑面积、地上建筑面积、公共配套建筑面积。

一般情况，地下建筑面积不可售，地上建筑面积剔除掉公共配套建筑面积，才是可售建筑面积。建筑成本包括建材、设计、监理、施工等费用。

比如，一平米的房价，水泥的成本大约是60元左右。

举个例子：1.5容积率的项目，地下建筑面积大约占47%，地上建筑面积大约占53%，剔除配套面积后，可售面积大约占47%。

综合起来，建筑成本大约占房价的33%。

三、税费

税费包括土地契税、增值税、附加税、土地增值税、企业所得税，综合税率约为房价的16%。

四、资金成本

假如一个项目，项目土地、契税等使用资金约4.5个亿，资金回笼的周期18个月，按年化12%的贷款利率，那么利息就是5400万元。

资金成本大约占房价的3.8%。

五、销售成本

销售成本包括销售中心的建设装修费、营销费用(含广告费)、销售员工的工资，销售佣金等。

销售成本大约占房价的3.54%。

所以，当你步入富丽堂皇的售楼中心，享受尊贵的跪舔服务，同时意味着你要付出昂贵的服务费，如果你买100平的房子，每平5万，你付出的服务费是17.7万元。

六、运营成本

项目的运营成本主要包括员工的工资、奖金、员工福利等。

综合起来，大约占房价的2.5%。

七、开发商利润

一个项目的综合房价，剔除以上六大项目成本后，剩下的是开发商的利润，大约占房价的10.11%。

一平米的房价里，它的构成通过下图可以很直观地反映出来。

从上面的房价结构可以看出，每平米的房价里，土地费和税费占了47.02%，再加上从建筑和融资环节，大概占了房价50%以上，这部分归到哪个账下，大家都明白。

至于开发商，如果项目运作得好，可以拿走10-15%的利润。

下面举个例子，一对年轻夫妇花买了一套380万的一手房，这笔购房款到账后，这笔资金的流向大概是这样的：

各建材商分得38万；

建筑工人分得38万；

策划广告公司分得38万；

银行等金融机构分得38万；

园林公司、园林设计分得38万；

还有190 万流入哪个账户，大家都清晰。

这只是产业链上的第一级链条，还有第二级链条、第三级链条。

这笔购房资金，顺着一、二、三级链条，慢慢渗透经济体的毛细血管里面去。犹如春雨润花，清渠溉稻。很多工人找到开工岗位，很多个体户、小公司接到了订单。更为重要的是，上面有了源源不断的资金补充，更多的公共工程开工，很多体制内的人及时拿到工资。

假如一个家庭买了一套500万的房子，五成首付。他们付了250万现金，卖方业主得到了500万的现金。从现金的角度来看这个交易，买方的现金少了250万，卖方的现金多了500万。于是，对于整个市场而言，新增了250万的现金。

市场的资金越多，交易就越频密，经济越活跃。人们手中的钱越来越多，消费的欲望越来越强，消费的信心越来越充沛，市面上的货物也越来越多，活水流动越来越欢快。在消费市场赚到钱的人也会出来消费，你消费我，我消费你，形成了市场的春天。

那么，购买多套房的那批人，是不是推高了房价？换个角度，恰恰是因为是他们，实际上增加了租赁房的供给，为大家提供了更廉价的租金。

房产这一全球最大的吸水海绵，凭一己之力，吸掉了大部分流溢出来的水。

如此，城市里的相当一部分的人，住在小产权房、自建房、公寓、保障房、租赁房里面，一样可以享受地铁、高铁、高速等便捷的交通，一样可以享受城市发达的医疗，一样可以享受城市时尚的购物城，一样可以享受宜人的城市公园。更重要的是，可以享受相对低廉的物价。总之一句话，享受无所不在的价值溢出。

从算账的角度，房产还会上涨，因为它需要上涨来带动经济。

还有一点必须理性看待，房价跟平均购买力的关系不大，主要锚定的是各级精英阶层的购买力。全国精英买北上广深，全省精英买省会，全市精英买核心区，全村精英买县城。优质房产的价格永远比普通人的购买力要高很多。

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